近年来，随着国内外利率走势变化与汇率波动，境内资产组合已不能完全满足保险资金多元化配置需求。险资正在积极探求“走出去”之路，摸索境外不动产投资模式，寻找在产品期限、收益水平、风险特点上与保险资金组合配置相匹配的不动产资产，并总结已开展的偿试性不动产投资在地域选择、法律、税务及境内外机构间合作等方面的经验，以实现风险可控、收益合理的险资境外不动产投资目标。
据了解，为促进险资不动产投资在新形势下的稳健发展，目前保监会正着手启动优化不动产投资管理机制的调研工作。基于宏观经济发展、政策研究推进及实践经验交流的背景，中国保险资产管理业协会（以下简称“协会”）10月30日在北京举办了“险资境外不动产投资圆桌论坛”，以聚焦需求、总结经验、解决问题、探求合作、促进发展。
协会执行副会长兼秘书长曹德云、副秘书长陈国力，中国保监会资金部市场监管处处长贾飙，安邦资产、国寿投控、太平资产、平安人寿等48家保险机构，观韬、天元等4家律师事务所以及戴德梁行、盛景网联2家专业机构近100人参加了会议。
安邦资产副总经理冯伟、国寿投控副总经理刘晖、北京观韬律所合伙人王阳律师和战永红律师分别做了题为“共创共享共赢—从华尔道夫案例看安邦的投资理念”、“保险资金境外不动产投资案例分析”、“保险资金境外不动产投资政策环境分析及项目投资风险管理”的引导发言。论坛主持人及引导发言嘉宾与参会人员就境外不动产投资的热点、难点问题展开了互动与交流。
发言嘉宾认为，不动产投资按投资方式不同，可分为直接投资和间接投资两大类，其中，间接投资主要指以不动产基金、REITs等为代表的金融产品投资。不动产投资抗通胀作用明显，且与其他类型资产的收益相关性较低，有利于分散风险，险资配置境外不动产则可以有效分散宏观经济风险、对冲汇率风险。但在具体选择项目时，境外投资不动产相比境内投资有其特别需要考虑之处，比如，所在国家经济周期情况、项目区位、现金流收益、资本升值空间、当地法律、税务、甚至物业采光权等方面，都应全面考虑。同时，针对不同项目，需要界定单体投资还是合作投资更有利于实现投资目标。
2014年安邦收购华尔道夫酒店时，正值美国经济复苏势头显现和美元资产升值预期良好，酒店本身有着独特的政治品牌价值和浓厚的历史文化底蕴，其优质的经营情况和发展目标保证了项目的投资回报与升值空间。冯伟重点介绍了华尔道夫收购案的背景、投资决策关键点、收购过程中遇到的挑战与应对策略。他表示，境外投资不可避免地会碰到陌生的法律、监管、交易及文化环境等挑战，针对这些问题，冯伟分享了安邦应对各项挑战的策略。他指出，“共创、共享、共赢”是安邦贯彻的投资理念，安邦通过为投资标的创造价值、与合作机构共享资源、把握投资方向以支持实体经济发展等策略实现投资核心理念、优化资产配置、实现良好投资回报。
国寿近年来成功投资的案例分别包括位于英国伦敦金丝雀商务区、伦敦金融城的两个办公楼项目以及位于美国波士顿海港区的一个综合体开发项目，这三个项目在物业类型、投资时机选择、交易方式、尽职调查内容、税务优化措施、境外融资方案以及风险防范等方面各具特点。刘晖在发言中首先提炼了境外不动产投资的重要理论概念，包括投资指标、投资特点、投资意义等；其次，她介绍了包括周期趋势、区域选择以及城市选择在内的境外不动产投资的时机判断要点，并在此基础上重点介绍了国寿三个投资案例的特性问题与处理方法。在概念介绍和案例共享的基础上，刘晖建议，保险机构应加强合作，采取直接投资和间接投资相结合的路径来投资海外不动产，大型保险公司可分享投资机会、其他保险公司可选择跟投。同时，可以通过组建境外投资基金的方式募集资金，帮助中小保险公司以便捷的方式参与全球不动产配置。
王阳律师和战永红律师分别介绍了保险资金境外投资不动产的行业监管环境概况、中国企业境外投资审批制度改革解读、不动产投资的风险提示及关注要点，以及境外投资项目风险管理建议。
与会人员在会上的互动交流过程中，达成了以“合作”为核心的境外不动产投资观念，倡导通过行业合作，形成行业合力、提升行业影响力、增强行业竞争力的理念。其一是在项目投资实践中可探索合作投资、设立产品等方式共享项目资源、参与全球不动产配置；其二是共享投资经验，不同保险机构“走出去”的实践具备一定的可复制性，行业内进行良好的经验交流与共享，有利于险资优化全球资产配置、提升在国际市场中的话语权。
与会人员希望在保监会启动优化不动产投资管理机制调研的背景下，保险行业利用此次良好的政策制定契机，在相关办法修订时重点考虑境内外不动产投资政策区别，并希望新法规可在一定程度上解决目前问题较为集中的不动产持有期限、投资方式、融资方式、投资标的范围与投资方法等事项。
此外，与会人员还希望协会在此圆桌论坛基础上，继续分层次举办相关专项问题的深度交流圆桌论坛，并建议协会调动行业资源，在保监会修订新规后，启动境外不动产投资中介机构和合作对象黑白名单制，组织力量研究境外不动产投资现存问题和未来投资方向与方式。
京公网安备11010202008757号